2026 등기부등본 700원이면 사기 80% 거릅니다

📅 최종 업데이트: 2026년 4월 4일 | 작성자: insight3789

 

 

🔒 전세사기 예방 필수

전세 계약하기 전에
이것만은 꼭 확인하세요

보증금 2억을 지키는 건 서류 한 장 차이입니다

체크리스트 바로 확인 ↓

국토교통부에 따르면 2023~2025년 전세사기 피해 신고 건수는 누적 3만 건을 넘었습니다. 2026년에도 역전세·깡통전세 위험은 여전해요. 정부는 2026년 9월 '안심전세 앱' 출시를 예고했지만, 그 전까지는 본인이 직접 확인해야 합니다. 계약 전 등기부등본 1장(700원)이면 대부분의 사기를 걸러낼 수 있어요.

목차

1. 깡통전세 판별법 — 전세가율 80% 넘으면 위험
2. 계약 전 필수 확인 서류 5가지
3. 전세보증보험 비교 — HUG vs SGI vs HF

인터넷등기소에서 등기부등본 열람 →

깡통전세 자가진단

매매가 3억인데 전세가 2.7억?
이 집, 안전한 걸까?

안전 구간

전세가율 70% 이하

위험 구간

전세가율 80% 이상

내 전세가율 계산법 + 확인 서류 아래에서 ↓

깡통전세 판별법 — 전세가율 80% 넘으면 위험

깡통전세란 전세보증금 + 집주인의 대출금이 매매가와 비슷하거나 초과하는 상태를 말합니다. 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커요.

전세가율 = 전세가 ÷ 매매가 × 100

전세가율	위험도	설명
60% 이하	🟢 안전	집값 대비 전세가가 충분히 낮아 보증금 회수 위험 적음
60~80%	🟡 주의	집값 하락 시 위험. 전세보증보험 가입 필수
80% 이상	🔴 위험	깡통전세 가능성 높음. 계약 재검토 권장

사례) I씨(28세)는 서울 외곽 빌라에 전세 2억 원으로 계약하려고 했습니다. 등기부등본을 확인하니 집주인 근저당이 1억 2천만 원, 매매 시세는 2억 5천만 원이었어요. (전세 2억 + 근저당 1.2억 = 3.2억) > 매매가 2.5억 → 깡통전세. 계약을 포기하고 다른 매물을 찾았습니다.

전세 계약 갱신 시 묵시적 갱신 vs 갱신청구권 차이도 함께 확인하세요. 갱신 시점에도 깡통전세 여부를 재확인해야 합니다.

HUG 전세보증보험 가입 조회 →

계약 전 필수 확인 서류 5가지

전세사기의 핵심은 '정보 비대칭'입니다. 아래 5가지 서류만 확인해도 대부분의 사기를 예방할 수 있어요.

① 등기부등본 (700원)
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람. 소유자가 집주인과 일치하는지, 근저당·가압류·가처분 등이 있는지 확인하세요. 근저당 금액 + 전세보증금이 매매가를 넘으면 위험해요.

② 건축물대장 (무료)
정부24에서 무료 열람. 불법 건축물, 위반 건축물인지 확인. 위반 건축물은 전세보증보험 가입이 거절될 수 있어요.

③ 국세·지방세 납세증명서
집주인에게 요청. 세금 체납이 있으면 국세·지방세가 전세보증금보다 우선 변제될 수 있어요. 체납 여부는 반드시 확인해야 합니다.

④ 전입세대 확인서
주민센터에서 발급. 선순위 세입자가 있는지 확인. 이미 다른 세입자가 전입해 있으면 보증금 반환 순위에서 밀릴 수 있어요.

⑤ 확정일자 부여
전입신고와 함께 확정일자를 반드시 받으세요. 확정일자가 있어야 경매 시 보증금 우선변제권이 생깁니다. 2026년 제도 개선으로 전입신고 즉시 대항력이 발생하도록 변경됐어요.

전세보증보험 비교 — HUG vs SGI vs HF

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보험사가 대신 지급하는 제도입니다. 가입은 선택이 아니라 필수예요.

구분	HUG (주택도시보증공사)	SGI (서울보증)	HF (한국주택금융공사)
보증 한도	수도권 7억 / 기타 5억	보증금 전액	수도권 7억 / 기타 5억
보증료율	연 0.115~0.154%	연 0.183~0.238%	연 0.02~0.04%
2억 보증금 기준 연 보증료	약 23~31만 원	약 37~48만 원	약 4~8만 원
가입 조건	전세가율 제한 있음	비교적 완화	전세대출 연계 시

사례) J씨(31세)는 경기도 빌라에 전세 1억 5천만 원으로 입주했습니다. HUG 전세보증보험에 가입(연 보증료 약 18만 원)해둔 덕에, 집주인이 보증금을 못 돌려주자 HUG에서 1억 5천만 원 전액을 대신 지급받았어요. 연 18만 원으로 1억 5천을 지켰습니다.

전세보증보험 가입 방법 상세 안내에서 가입 절차를 확인하세요. 전세대출 체크리스트도 함께 보면 대출+보증보험을 동시에 준비할 수 있어요.

필수 체크리스트

전세 계약 전 7가지 확인

☑️ 등기부등본 열람 (소유자·근저당·가압류 확인)
☑️ 전세가율 계산 (전세가 ÷ 매매가 × 100, 80% 미만인지)
☑️ 건축물대장 확인 (위반건축물 여부)
☑️ 집주인 세금 체납 여부 확인 (납세증명서 요청)
☑️ 전입세대 확인서 열람 (선순위 세입자 유무)
☑️ 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
☑️ 전입신고 + 확정일자 즉시 처리

정부24에서 건축물대장 무료 열람 →

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 공인중개사를 통해 계약하면 전세사기를 안 당하나요?

공인중개사가 계약을 중개하더라도 등기부등본·전세가율은 본인이 직접 확인해야 합니다. 중개사가 모든 위험을 보장하지는 않아요. 중개사 과실이 있으면 공제보험으로 일부 보상받을 수 있지만 한도가 제한적입니다.

Q2. 아파트도 전세사기가 있나요?

아파트는 시세가 투명하고 전세가율이 상대적으로 낮아 빌라·다세대보다 위험이 적지만, 완전히 안전하지는 않아요. 역전세(전세가 하락) 상황에서 보증금 미반환 사례는 아파트에서도 발생합니다.

Q3. 전세보증보험 가입이 거절되면 어떻게 하나요?

전세가율이 너무 높거나 위반 건축물이면 가입이 거절될 수 있어요. 이 경우 해당 물건 자체가 위험하다는 신호이므로 계약을 재검토하는 것이 안전합니다. SGI는 HUG보다 가입 조건이 완화된 편이니 다른 기관도 확인해보세요.

Q4. 2026년 안심전세 앱은 언제 나오나요?

국토교통부에 따르면 2026년 9월 출시 예정입니다. 등기부등본, 확정일자, 전입 가구, 세금 체납 등을 한 화면에서 확인할 수 있어요. 출시 전까지는 위의 서류를 개별적으로 확인해야 합니다.

Q5. 전입신고를 하면 바로 대항력이 생기나요?

2026년 제도 개선으로 전입신고 즉시 대항력이 발생하도록 변경됐습니다. 기존에는 전입신고 다음날 0시에 대항력이 생겨서 그 사이 권리 변동이 생기는 사각지대가 있었는데, 이제는 해소됐어요.

Q6. 보증금을 못 돌려받으면 법적으로 어떻게 대응하나요?

① 내용증명 발송 → ② 임차권등기명령 신청 → ③ 보증금 반환 소송 → ④ 강제경매 신청 순서로 진행합니다. 전세사기 피해자 지원법에 따라 긴급 주거지원, 법률상담, 보증금 일부 지원 등도 받을 수 있어요.

※ 본 글은 2026년 4월 4일 기준 작성되었으며, 전세 관련 법률·제도는 수시로 변경될 수 있습니다. 계약 전 법률 전문가 상담을 권장합니다.

전세사기 예방 깡통전세 전세보증보험 등기부등본 확인 전세가율 전세 계약 체크리스트 안심전세앱